{"id":8643,"date":"2026-11-13T10:57:14","date_gmt":"2026-11-13T10:57:14","guid":{"rendered":"https:\/\/adzicpartners.com\/?p=8643"},"modified":"2026-11-13T11:44:49","modified_gmt":"2026-11-13T11:44:49","slug":"developer-delays-contractual-penalties","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/adzicpartners.com\/me\/developer-delays-contractual-penalties\/","title":{"rendered":"Ka\u0161njenje investitora: ugovorna kazna i za\u0161tita kupca stana u izgradnji"},"content":{"rendered":"<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/adzicpartners.com\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/Real-Estate-Contract-Still-Life-1024x577.png\" alt=\"developer delays\" class=\"wp-image-8646\" title=\"\" srcset=\"https:\/\/adzicpartners.com\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/Real-Estate-Contract-Still-Life-1024x577.png 1024w, https:\/\/adzicpartners.com\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/Real-Estate-Contract-Still-Life-300x169.png 300w, https:\/\/adzicpartners.com\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/Real-Estate-Contract-Still-Life-768x432.png 768w, https:\/\/adzicpartners.com\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/Real-Estate-Contract-Still-Life-1536x865.png 1536w, https:\/\/adzicpartners.com\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/Real-Estate-Contract-Still-Life-18x10.png 18w, https:\/\/adzicpartners.com\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/Real-Estate-Contract-Still-Life.png 1671w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><\/h2>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kupujete stan koji jo\u0161 nije izgra\u0111en?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Kad kupujete stan u izgradnji, va\u0161a za\u0161tita od ka\u0161njenja investitora postoji samo ako je ugovorena. Zakon\no obligacionim odnosima (ZOO) daje okvir, ali ugovornu kaznu za ka\u0161njenje ne daje sam od sebe. Ona\npostoji samo ako je upisana u ugovor, i to u propisanoj formi.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Kupac uglavnom pla\u0107a ve\u0107i dio cijene unaprijed, a stan dobija mjesecima ili godinama kasnije. Ako\ninvestitor kasni, kupac \u010desto istovremeno pla\u0107a kiriju i ratu kredita. U ovom tekstu obja\u0161njavamo kako\nugovorna kazna funkcioni\u0161e po crnogorskom pravu, gdje kupci naj\u010de\u0161\u0107e gube svoja prava i \u0161ta treba\nprovjeriti prije potpisivanja.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u0160ta je ugovorna kazna<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ugovorna kazna je iznos koji investitor duguje kupcu ako ne ispuni obavezu ili ako zadocni sa njenim\nispunjenjem. Kupac ne mora dokazivati da je pretrpio \u0161tetu. Dovoljno je da je rok probijen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">ZOO Crne Gore ure\u0111uje je u \u010dl. 277\u2013283. Najva\u017enija pravila za kupca su:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li class=\"translation-block\">Pretpostavka ka\u0161njenja: ako ugovor ne ka\u017ee druga\u010dije, smatra se da je kazna ugovorena za\nslu\u010daj zadocnjenja.<\/li>\n\n\n\n<li class=\"translation-block\">Samo za nenov\u010dane obaveze: ugovorna kazna ne mo\u017ee biti ugovorena za novac. Obaveza\ninvestitora da izgradi i preda stan je nenov\u010dana, pa se za nju kazna mo\u017ee ugovoriti. Za ka\u0161njenje\nkupca sa pla\u0107anjem va\u017ei zatezna kamata (\u010dl. 284).<\/li>\n\n\n\n<li class=\"translation-block\">Visina: strane slobodno odre\u0111uju visinu, kao ukupan iznos, procenat ili iznos po danu ili mjesecu\nka\u0161njenja. U praksi se \u010desto ugovara iznos koji odgovara mjese\u010dnoj kiriji sli\u010dnog stana.<\/li>\n\n\n\n<li class=\"translation-block\">Forma: kazna mora biti ugovorena u formi propisanoj za ugovor iz koga je nastala obaveza.\nUgovor o prometu nepokretnosti zaklju\u010duje se kao notarski zapis, pa i kazna mora biti u njemu.\nUsmeni dogovor ili neformalni aneks nisu dovoljni.<\/li>\n\n\n\n<li class=\"translation-block\">Ispunjenje i kazna zajedno: kod kazne za ka\u0161njenje kupac mo\u017ee tra\u017eiti i predaju stana i kaznu.\nNe mora birati.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kada investitor ne duguje kaznu<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Investitor dolazi u docnju \u010dim ne ispuni obavezu u ugovorenom roku. Od tog dana te\u010de ugovorna kazna.\nZato rok predaje mora biti odre\u0111en jasnim datumom, a ne formulacijama poput \u201enakon dobijanja\nupotrebne dozvole\u201c.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Investitor se osloba\u0111a samo ako doka\u017ee da je do ka\u0161njenja do\u0161lo iz uzroka za koji ne odgovara. Tada\nsporazum o kazni gubi pravno dejstvo. Tipi\u010dne odbrane su vi\u0161a sila, ka\u0161njenje organa sa dozvolama i\nvremenske prilike. Teret dokazivanja je na investitoru.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dobar ugovor su\u017eava taj prostor. Treba da navede:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>koji doga\u0111aji se smatraju vi\u0161om silom, a koji ne (na primjer, poskupljenje materijala, problemi sa\nizvo\u0111a\u010dem ili finansiranjem);<\/li>\n\n\n\n<li>rok u kojem investitor mora pisano obavijestiti kupca o vi\u0161oj sili;<\/li>\n\n\n\n<li>da se rok produ\u017eava samo za stvarno trajanje sprije\u010denosti;<\/li>\n\n\n\n<li>najdu\u017ee ukupno produ\u017eenje, nakon kojeg kupac mo\u017ee raskinuti ugovor.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Najve\u0107a zamka: primopredaja stana<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Kupac gubi pravo na kaznu ako primi stan, a ne izjavi odmah da zadr\u017eava pravo na ugovornu kaznu.\nOvo pravilo je potvrdio i Vrhovni sud Crne Gore:<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u201eKada je du\u017enik zadocnio sa ispunjenjem obaveze, povjeriocu koji je primio ispunjenje, a\nnije saop\u0161tio du\u017eniku da zadr\u017eava pravo na ugovornu kaznu, ne pripada isplata ugovorne\nkazne.\u201c<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Presuda Vrhovnog suda Crne Gore, Rev. IP. br. 179\/19 od 19.11.2019. godine<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prakti\u010dno: u zapisnik o primopredaji upi\u0161ite re\u010denicu: \u201eKupac zadr\u017eava pravo na ugovornu kaznu zbog\nzaka\u0161njenja u predaji stana.\u201c Ako investitor odbije da je upi\u0161e, istog dana mu po\u0161aljite pisanu izjavu\npreporu\u010denom po\u0161tom ili mejlom.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Mo\u017ee li sud smanjiti kaznu i \u0161ta ako je \u0161teta ve\u0107a<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sud mo\u017ee smanjiti kaznu na zahtjev investitora ako je pretjerano velika u pore\u0111enju sa \u0161tetom koju je\nkupac pretrpio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Za kupca to zna\u010di da visina kazne treba da bude obrazlo\u017eena. Kazna u visini tr\u017ei\u0161ne kirije ili rate kredita\nlako se brani kao razumna procjena \u0161tete.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S druge strane, kazna ne ograni\u010dava kupca:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>kupac ima pravo na kaznu i kad nije pretrpio nikakvu \u0161tetu, ili kad je \u0161teta manja od kazne;<\/li>\n\n\n\n<li>ako je \u0161teta ve\u0107a od kazne, kupac mo\u017ee tra\u017eiti razliku do potpune naknade, ali tada tu ve\u0107u \u0161tetu\nmora dokazati.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zato \u010duvajte ugovore o zakupu, potvrde o pla\u0107enoj kiriji i dokaze o drugim tro\u0161kovima nastalim zbog\nka\u0161njenja.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Due diligence: \u0161ta provjeriti prije potpisivanja<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Najve\u0107i dio za\u0161tite kupca odre\u0111uje se prije potpisa, kroz provjeru investitora, projekta i samog ugovora.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Investitor i projekat<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li class=\"translation-block\">Ko je investitor: izvod iz CRPS-a, ovla\u0161\u0107eni zastupnik, eventualne blokade ra\u010duna i postupci\nste\u010daja.<\/li>\n\n\n\n<li class=\"translation-block\">Pravo na zemlji\u0161tu: list nepokretnosti, tereti (hipoteke, zabilje\u017ebe spora) i ko je vlasnik parcele.<\/li>\n\n\n\n<li class=\"translation-block\">Gra\u0111evinska dozvola: da li postoji, na koga glasi i odgovara li ponu\u0111eni stan glavnom projektu.<\/li>\n\n\n\n<li class=\"translation-block\">Finansiranje: da li je projekat pod hipotekom banke i kako \u0107e stan biti oslobo\u0111en tereta.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ugovor<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Rok predaje odre\u0111en datumom, a ne vezan za doga\u0111aj koji zavisi od investitora.<\/li>\n\n\n\n<li>Ugovorna kazna za ka\u0161njenje, sa jasnim obra\u010dunom (po danu ili mjesecu) i u notarskom zapisu.<\/li>\n\n\n\n<li>Vi\u0161a sila precizno definisana, uz rok za obavje\u0161tenje kupca i najdu\u017ee trajanje.<\/li>\n\n\n\n<li>Pravo kupca da raskine ugovor i dobije povra\u0107aj uplata ako ka\u0161njenje pre\u0111e odre\u0111eni period.<\/li>\n\n\n\n<li>Dinamika pla\u0107anja vezana za faze gradnje, uz zadr\u017eavanje dijela cijene do primopredaje.<\/li>\n\n\n\n<li>Sredstvo obezbje\u0111enja povra\u0107aja novca (bankarska garancija, hipoteka, zabilje\u017eba ugovora u\nkatastru).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Zaklju\u010dak<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ugovor o kupovini stana u izgradnji uglavnom sastavlja investitor, i on \u0161titi investitora. Ugovorna kazna\nje najja\u010di instrument kupca, ali samo ako je dobro ugovorena i ako se kupac pri primopredaji ne odrekne\nnje nepa\u017enjom.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zbog toga se due diligence ne preska\u010de. Provjera investitora, zemlji\u0161ta, dozvola i nacrta ugovora prije\npotpisivanja je najpouzdaniji na\u010din da kupac zna u \u0161ta ula\u017ee i da se za\u0161titi dok to jo\u0161 mo\u017ee.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Izvori<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.paragraf.me\/propisi-crnegore\/zakon-o-obligacionim-odnosima.html\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/www.paragraf.me\/propisi-crnegore\/zakon-o-obligacionim-odnosima.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Zakon o obligacionim odnosima CG (\u201eSl. list CG\u201c, br. 47\/2008, 4\/2011 i 22\/2017)<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet za konkretan slu\u010daj.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Advokatska kancelarija Ad\u017ei\u0107 &amp; Kne\u017eevi\u0107<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Buying an apartment that hasn&#8217;t been built yet? When you buy an apartment under construction, you are protected against developer delays only if that protection is written into the contract. The Law on Obligations (LoO) provides the framework, but it does not grant a contractual penalty for delay on its own. The penalty exists only [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":8646,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[16],"tags":[],"class_list":["post-8643","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blog"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/adzicpartners.com\/me\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8643","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/adzicpartners.com\/me\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/adzicpartners.com\/me\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/adzicpartners.com\/me\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/adzicpartners.com\/me\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8643"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/adzicpartners.com\/me\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8643\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":8654,"href":"https:\/\/adzicpartners.com\/me\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8643\/revisions\/8654"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/adzicpartners.com\/me\/wp-json\/wp\/v2\/media\/8646"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/adzicpartners.com\/me\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8643"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/adzicpartners.com\/me\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8643"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/adzicpartners.com\/me\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8643"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}