Kupujete stan koji još nije izgrađen?
Kad kupujete stan u izgradnji, vaša zaštita od kašnjenja investitora postoji samo ako je ugovorena. Zakon o obligacionim odnosima (ZOO) daje okvir, ali ugovornu kaznu za kašnjenje ne daje sam od sebe. Ona postoji samo ako je upisana u ugovor, i to u propisanoj formi.
Kupac uglavnom plaća veći dio cijene unaprijed, a stan dobija mjesecima ili godinama kasnije. Ako investitor kasni, kupac često istovremeno plaća kiriju i ratu kredita. U ovom tekstu objašnjavamo kako ugovorna kazna funkcioniše po crnogorskom pravu, gdje kupci najčešće gube svoja prava i šta treba provjeriti prije potpisivanja.
Šta je ugovorna kazna
Ugovorna kazna je iznos koji investitor duguje kupcu ako ne ispuni obavezu ili ako zadocni sa njenim ispunjenjem. Kupac ne mora dokazivati da je pretrpio štetu. Dovoljno je da je rok probijen.
ZOO Crne Gore uređuje je u čl. 277–283. Najvažnija pravila za kupca su:
- Pretpostavka kašnjenja: ako ugovor ne kaže drugačije, smatra se da je kazna ugovorena za slučaj zadocnjenja.
- Samo za nenovčane obaveze: ugovorna kazna ne može biti ugovorena za novac. Obaveza investitora da izgradi i preda stan je nenovčana, pa se za nju kazna može ugovoriti. Za kašnjenje kupca sa plaćanjem važi zatezna kamata (čl. 284).
- Visina: strane slobodno određuju visinu, kao ukupan iznos, procenat ili iznos po danu ili mjesecu kašnjenja. U praksi se često ugovara iznos koji odgovara mjesečnoj kiriji sličnog stana.
- Forma: kazna mora biti ugovorena u formi propisanoj za ugovor iz koga je nastala obaveza. Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se kao notarski zapis, pa i kazna mora biti u njemu. Usmeni dogovor ili neformalni aneks nisu dovoljni.
- Ispunjenje i kazna zajedno: kod kazne za kašnjenje kupac može tražiti i predaju stana i kaznu. Ne mora birati.
Kada investitor ne duguje kaznu
Investitor dolazi u docnju čim ne ispuni obavezu u ugovorenom roku. Od tog dana teče ugovorna kazna. Zato rok predaje mora biti određen jasnim datumom, a ne formulacijama poput „nakon dobijanja upotrebne dozvole“.
Investitor se oslobađa samo ako dokaže da je do kašnjenja došlo iz uzroka za koji ne odgovara. Tada sporazum o kazni gubi pravno dejstvo. Tipične odbrane su viša sila, kašnjenje organa sa dozvolama i vremenske prilike. Teret dokazivanja je na investitoru.
Dobar ugovor sužava taj prostor. Treba da navede:
- koji događaji se smatraju višom silom, a koji ne (na primjer, poskupljenje materijala, problemi sa izvođačem ili finansiranjem);
- rok u kojem investitor mora pisano obavijestiti kupca o višoj sili;
- da se rok produžava samo za stvarno trajanje spriječenosti;
- najduže ukupno produženje, nakon kojeg kupac može raskinuti ugovor.
Najveća zamka: primopredaja stana
Kupac gubi pravo na kaznu ako primi stan, a ne izjavi odmah da zadržava pravo na ugovornu kaznu. Ovo pravilo je potvrdio i Vrhovni sud Crne Gore:
„Kada je dužnik zadocnio sa ispunjenjem obaveze, povjeriocu koji je primio ispunjenje, a nije saopštio dužniku da zadržava pravo na ugovornu kaznu, ne pripada isplata ugovorne kazne.“
Presuda Vrhovnog suda Crne Gore, Rev. IP. br. 179/19 od 19.11.2019. godine
Praktično: u zapisnik o primopredaji upišite rečenicu: „Kupac zadržava pravo na ugovornu kaznu zbog zakašnjenja u predaji stana.“ Ako investitor odbije da je upiše, istog dana mu pošaljite pisanu izjavu preporučenom poštom ili mejlom.
Može li sud smanjiti kaznu i šta ako je šteta veća
Sud može smanjiti kaznu na zahtjev investitora ako je pretjerano velika u poređenju sa štetom koju je kupac pretrpio.
Za kupca to znači da visina kazne treba da bude obrazložena. Kazna u visini tržišne kirije ili rate kredita lako se brani kao razumna procjena štete.
S druge strane, kazna ne ograničava kupca:
- kupac ima pravo na kaznu i kad nije pretrpio nikakvu štetu, ili kad je šteta manja od kazne;
- ako je šteta veća od kazne, kupac može tražiti razliku do potpune naknade, ali tada tu veću štetu mora dokazati.
Zato čuvajte ugovore o zakupu, potvrde o plaćenoj kiriji i dokaze o drugim troškovima nastalim zbog kašnjenja.
Due diligence: šta provjeriti prije potpisivanja
Najveći dio zaštite kupca određuje se prije potpisa, kroz provjeru investitora, projekta i samog ugovora.
Investitor i projekat
- Ko je investitor: izvod iz CRPS-a, ovlašćeni zastupnik, eventualne blokade računa i postupci stečaja.
- Pravo na zemljištu: list nepokretnosti, tereti (hipoteke, zabilježbe spora) i ko je vlasnik parcele.
- Građevinska dozvola: da li postoji, na koga glasi i odgovara li ponuđeni stan glavnom projektu.
- Finansiranje: da li je projekat pod hipotekom banke i kako će stan biti oslobođen tereta.
Ugovor
- Rok predaje određen datumom, a ne vezan za događaj koji zavisi od investitora.
- Ugovorna kazna za kašnjenje, sa jasnim obračunom (po danu ili mjesecu) i u notarskom zapisu.
- Viša sila precizno definisana, uz rok za obavještenje kupca i najduže trajanje.
- Pravo kupca da raskine ugovor i dobije povraćaj uplata ako kašnjenje pređe određeni period.
- Dinamika plaćanja vezana za faze gradnje, uz zadržavanje dijela cijene do primopredaje.
- Sredstvo obezbjeđenja povraćaja novca (bankarska garancija, hipoteka, zabilježba ugovora u katastru).
Zaključak
Ugovor o kupovini stana u izgradnji uglavnom sastavlja investitor, i on štiti investitora. Ugovorna kazna je najjači instrument kupca, ali samo ako je dobro ugovorena i ako se kupac pri primopredaji ne odrekne nje nepažnjom.
Zbog toga se due diligence ne preskače. Provjera investitora, zemljišta, dozvola i nacrta ugovora prije potpisivanja je najpouzdaniji način da kupac zna u šta ulaže i da se zaštiti dok to još može.
Izvori
Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet za konkretan slučaj.
Advokatska kancelarija Adžić & Knežević
